出售

不動產出售的流程

  1. STEP01.

    出售的諮詢

    在不動產出售時,會遇到許多一般生活中不常接觸到的相關法律,市場行情,交易習慣等情況。
    針對這些部分,首先,向具有專業知識的不動產公司做諮詢,對於「為什麼要賣? 」有必要做明確的確認。在諮詢的時候,明白告知專業不動產公司有關想要出售的不動產物件的優點與缺點,是非常重要的。

  2. STEP02.

    委託物件的相關調查與價格查定

    接著委託專業的不動產公司針對自己的物件進行相關調查與價格查定。
    不動產物件的價格,受物件的建築年數、管理狀況、市場上的多寡性、收益性,以及近鄰成交案例等影響而決定。
    您可以同時委託數家專業的不動產公司進行物件的相關調查與價格查定。

  3. STEP03.

    決定委託的不動產仲介公司

    決定了想要委託的不動產仲介公司後,接著簽訂委託合約書,正式開始銷售活動。
    委託合約書的內容依權限的不同,可分為「專屬專任」、「專任」,和「一般」等3種。

  4. STEP04.

    與有購買意願的買家進行交涉

    出現有購買意願的買家時,和對方進行買賣條件等的交涉。
    交涉的內容,不僅牽涉到價格,還包括了點交房屋的條件等細節,如果有心裡在意的部分,我們建議一定要和對方交涉到讓自己心裡沒有疑慮。
    在交涉的過程中,只要有不清楚、不明白的地方,一一向不動產仲介公司的案件承辦人提出,進行確認是非常重要的。

  5. STEP05.

    簽訂買賣合約

    買賣雙方針對買賣條件合意後,接著簽訂正式的買賣合約。
    在04.進行各項交涉的階段時,雙方談妥的條件是不是已經明確記載在合約書中,另外,因為會出現許多專業術語,關於專業術語的意義是不是已經充分的理解了,這些都需要做詳細、謹慎的確認。
    針對帶有銀行融資,尚未完全償還完畢的物件,需要事前向融資的金融機關確認,買賣的金額是不是足以清償融資的餘額,解除金融機關保有的物件抵押權。

  6. STEP06.

    餘款的支付、接受與不動產物件的點交

    買賣契約簽訂完成後,最後就要進行不動產物件的點交。
    不動產產權證等的確認,建議交給專業的司法書士代為處理。
    如果是由個人向銀行進行帳戶內買賣餘款到款情形的確認時,有可能因為需要進行查詢人是否為本人等手續,而無法及時、順利地完成確認。
    關於這個部分,詢問買方的意見,買賣雙方有必要在事前決定餘款支付與接受的方式。

不動產售出後的注意重點

  • 01.

    售出後的注意重點

    不動產售出後,最令人在意的一點是稅賦的問題。
    物件售出後,根據清算的結果究竟是出現獲利,還是出現虧損,需要支付的稅賦金額就會有所不同。
    在此,我們針對清算結果出現獲利的情況來加以說明。

  • 02.

    買賣清算結果出現獲利的情況

    不動產物件售出的金額,和該不動產物件買入、取得時所支出的費用相減,相減後的金額稱為讓渡所得(買賣獲利),讓渡所得需要申報繳交所得稅與住民稅。

    1)讓渡所得的計算方法

    售出價格-(購入、取得費用+讓渡支出費用)-特別扣除額=課稅讓渡所得

    2)讓渡所得的稅賦稅率

    不動產物件持有期間超過5年以上售出的所得,稱為「長期讓渡所得」,反之,持有期間5年以下售出的所得,稱為「短期讓渡所得」。稅賦稅率根據持有期間長短的不同而改變。

    長期讓渡所得稅額= 課稅讓渡所得×20% (所得稅15%、住民稅5%)
    短期讓渡所得稅額= 課稅讓渡所得×39% (所得稅30%、住民稅9%)

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