出售

不动产出售的流程

  1. STEP01.

    出售的咨询

    在不动产出售时,会遇到许多一般生活中不常接触到的相关法律,市场行情,交易习惯等情况。
    针对这些部分,首先,向具有专业知识的不动产公司做咨询,对于「为什么要卖? 」有必要做明确的确认。在咨询的时候,明白告知专业不动产公司有关想要出售的不动产物件的优点与缺点,是非常重要的。

  2. STEP02.

    委托物件的相关调查与价格查定

    接着委托专业的不动产公司针对自己的物件进行相关调查与价格查定。
    不动产物件的价格,受物件的建筑年数、管理状况、市场上的多寡性、收益性,以及近邻成交案例等影响而决定。
    您可以同时委托数家专业的不动产公司进行物件的相关调查与价格查定。

  3. STEP03.

    决定委托的不动产仲介公司

    决定了想要委托的不动产仲介公司后,接着签订委托合约书,正式开始销售活动。
    委托合约书的内容依权限的不同,可分为「专属专任」、「专任」,和「一般」等3种。

  4. STEP04.

    与有购买意愿的买家进行交涉

    出现有购买意愿的买家时,和对方进行买卖条件等的交涉。
    交涉的内容,不仅牵涉到价格,还包括了点交房屋的条件等细节,如果有心里在意的部分,我们建议一定要和对方交涉到让自己心里没有疑虑。
    在交涉的过程中,只要有不清楚、不明白的地方,一一向不动产仲介公司的案件承办人提出,进行确认是非常重要的。

  5. STEP05.

    签订买卖合约

    买卖双方针对买卖条件合意后,接着签订正式的买卖合约。
    在04.进行各项交涉的阶段时,双方谈妥的条件是不是已经明确记载在合约书中,另外,因为会出现许多专业术语,关于专业术语的意义是不是已经充分的理解了,这些都需要做详细、谨慎的确认。
    针对带有银行融资,尚未完全偿还完毕的物件,需要事前向融资的金融机关确认,买卖的金额是不是足以清偿融资的余额,解除金融机关保有的物件抵押权。

  6. STEP06.

    余款的支付、接受与不动产物件的点交

    买卖契约签订完成后,最后就要进行不动产物件的点交。
    不动产产权证等的确认,建议交给专业的司法书士代为处理。
    如果是由个人向银行进行帐户内买卖余款到款情形的确认时,有可能因为需要进行查询人是否为本人等手续,而无法及时、顺利地完成确认。
    关于这个部分,询问买方的意见,买卖双方有必要在事前决定余款支付与接受的方式。

不动产售出后的注意重点

  • 01.

    售出后的注意重点

    不动产售出后,最令人在意的一点是税赋的问题。
    物件售出后,根据清算的结果究竟是出现获利,还是出现亏损,需要支付的税赋金额就会有所不同。
    在此,我们针对清算结果出现获利的情况来加以说明。

  • 02.

    买卖清算结果出现获利的情况

    不动产物件售出的金额,和该不动产物件买入、取得时所支出的费用相减,相减后的金额称为让渡所得(买卖获利),让渡所得需要申报缴交所得税与住民税。

    1)让渡所得的计算方法

    售出价格-(购入、取得费用+让渡支出费用)-特别扣除额=课税让渡所得

    2)让渡所得的税赋税率

    不动产物件持有期间超过5年以上售出的所得,称为「长期让渡所得」,反之,持有期间5年以下售出的所得,称为「短期让渡所得」。税赋税率根据持有期间长短的不同而改变。

    长期让渡所得税额= 课税让渡所得×20% (所得税15%、住民税5%)
    短期让渡所得税额= 课税让渡所得×39% (所得税30%、住民税9%)

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